قبل شراء شقة.. 5 مخالفات قانونية احذر الوقوع فيها عند التعاقد على العقارات
الجمعة 13/نوفمبر/2026 - 07:00 ص
يمثل شراء شقة سكنية أحد أهم القرارات المالية التي يتخذها المواطن، إلا أن إتمام التعاقد دون مراجعة المستندات القانونية الخاصة بالعقار قد يعرض المشتري لمشكلات ونزاعات قضائية تستمر لسنوات، خاصة في ظل وجود وحدات مخالفة أو عقارات غير مسجلة أو مشروعات يتم الإعلان عنها دون استيفاء التراخيص المطلوبة.
وحدد القانون مجموعة من الضوابط التي تنظم عمليات بيع العقارات وتحمي حقوق المشترين، سواء من خلال قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018 أو قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والقانون المدني.
وفيما يلي أبرز 5 مخالفات ومخاطر قانونية يجب الانتباه إليها قبل شراء شقة.
يعد التأكد من وجود ترخيص بناء من أهم الخطوات التي يجب اتخاذها قبل التعاقد، حيث تحظر المادة 39 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 إنشاء المباني أو توسيعها أو تعليتها أو تعديلها دون الحصول على ترخيص من الجهة الإدارية المختصة.
ويجب على المشتري مراجعة رخصة البناء والتأكد من مطابقة عدد الأدوار والمساحات الفعلية لما هو وارد بها، لتجنب شراء وحدة داخل عقار به مخالفات بناء قد تعرضه لإجراءات قانونية.
حظر قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018، في المادة 15، الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد على بيعها أو بيع الأراضي المعدة للبناء أو تقسيمها، إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء وفقًا لأحكام قانون البناء.
وحددت المادة 66 عقوبة مخالفة هذا الحظر، بغرامة لا تقل عن 50 ألف جنيه ولا تجاوز مليوني جنيه، أو مثلي قيمة المنتج محل المخالفة، أيهما أكبر.
وبالتالي، يجب على الراغبين في شراء وحدات تحت الإنشاء التأكد من حصول المشروع على التراخيص اللازمة قبل دفع مقدم الحجز.
من أبرز المخاطر القانونية شراء شقة من شخص لا يملك سندًا قانونيًا صحيحًا للتصرف في العقار، أو لا يمتلك تفويضًا يسمح له بالبيع.
لذلك يجب مراجعة أصل سند الملكية والتأكد من تسلسل العقود في حالة عدم تسجيل العقار، والتحقق من شخصية البائع وصفته القانونية، خاصة في حالات البيع بموجب توكيل أو من خلال الورثة.
وتنص المادة 934 من القانون المدني على أن الملكية والحقوق العينية الأخرى لا تنتقل بين المتعاقدين أو في حق الغير إلا بالتسجيل، مع مراعاة الأحكام القانونية المنظمة لذلك.
قد يكتشف المشتري بعد إتمام التعاقد أن الوحدة تقع في دور مخالف لعدد الأدوار المصرح بها في رخصة البناء، أو أن العقار يتضمن تعديلات إنشائية لم تحصل على الموافقات المطلوبة.
وتكمن خطورة هذه الحالة في احتمالية تعرض العقار لإجراءات قانونية، قد تصل إلى قرارات الإزالة أو تصحيح الأعمال المخالفة وفقًا للقانون.
لذلك يجب مراجعة موقف العقار لدى الجهة الإدارية المختصة، والتحقق من وجود مخالفات بناء، وما إذا كان قد تم تقديم طلب تصالح بشأنها وفقًا لقانون التصالح رقم 187 لسنة 2023، والتأكد من الموقف النهائي للطلب.
لم يغفل القانون المدني حماية المشتري من العيوب التي قد تظهر في العقار بعد إتمام البيع.
ونصت المادة 447 من القانون المدني على التزام البائع بضمان العيوب التي تنقص من قيمة المبيع أو من منفعته بحسب الغرض المقصود منه، حتى لو لم يكن البائع عالمًا بوجودها، مع مراعاة الاستثناءات التي حددها القانون.
كما ألزمت المادة 449 المشتري بإخطار البائع بالعيب الذي يكتشفه خلال مدة معقولة، بينما نصت المادة 452 على سقوط دعوى الضمان بمضي سنة من وقت تسليم المبيع، ما لم يقبل البائع الالتزام بضمان لمدة أطول، ولا يجوز له التمسك بهذه المدة إذا ثبت تعمده إخفاء العيب غشًا.
ولتجنب الوقوع في مشكلات قانونية عند شراء وحدة سكنية، يجب اتباع عدد من الخطوات، أبرزها:
ويظل فحص المستندات القانونية للعقار قبل التعاقد خطوة أساسية لحماية أموال المشتري وتجنب النزاعات التي قد تنشأ نتيجة وجود مخالفات أو مشكلات في الملكية.
