بعد قرار الحكومة.. الشروط والأوراق المطلوبة ورسوم التصالح في مخالفات البناء وموعد انتهاء التقديم
يواصل قانون التصالح في مخالفات البناء تصدر اهتمامات المواطنين الراغبين في تقنين أوضاع العقارات المخالفة والحصول على سند قانوني يحمي حقوقهم، خاصة مع استمرار العمل بأحكام القانون رقم 187 لسنة 2023 ولائحته التنفيذية، وإجراء تعديلات على بعض ضوابط تطبيقه خلال عام 2026.
وكانت الحكومة قد قررت مد مهلة التصالح من ٥ نوفمير المقبل حتى 4 مايو 2027
ويستهدف قانون التصالح في مخالفات البناء وضع حلول قانونية لعدد من المخالفات التي ينطبق عليها القانون، وفقًا لضوابط محددة تتعلق بسلامة المنشآت والاشتراطات التخطيطية والبنائية، إلى جانب تنظيم إجراءات تقديم الطلبات وفحصها وتحديد مقابل التصالح المستحق.
ومع اقتراب انتهاء المهلة الحالية لتقديم طلبات التصالح، يبحث المواطنون عن شروط التصالح في مخالفات البناء، والأوراق المطلوبة، وطريقة حساب الرسوم، والموقف القانوني للمباني غير المكتملة، والجهات المختصة باستقبال الطلبات.
مدد قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026، الصادر في 14 أبريل 2026، مدة تقديم طلبات التصالح في بعض مخالفات البناء لمدة 6 أشهر إضافية، تبدأ من 5 مايو 2026، وذلك استنادًا إلى أحكام القانون رقم 187 لسنة 2023.
وبناءً على هذا القرار، تنتهي المهلة الحالية في 4 نوفمبر 2026، ما لم يصدر قرار جديد بمدها، وهو ما يجعل الإسراع في استكمال المستندات والتقدم إلى الجهة الإدارية المختصة أمرًا مهمًا للراغبين في تقنين أوضاعهم.
وتستقبل الجهات الإدارية المختصة طلبات التصالح من خلال المراكز التكنولوجية التابعة للمحافظات والمدن والأحياء والمراكز والوحدات المحلية، وفقًا للاختصاص المكاني لكل جهة.
ولا يعني مجرد تقديم طلب التصالح صدور موافقة نهائية على تقنين وضع العقار، إذ يخضع الطلب للفحص الفني والقانوني للتحقق من توافر الشروط المقررة، واستيفاء المستندات المطلوبة، وسداد المبالغ المستحقة وفقًا للقواعد المنظمة.
حدد قانون التصالح في مخالفات البناء رقم 187 لسنة 2023 الإطار القانوني للتصالح في بعض المخالفات التي ارتكبت بالمخالفة للقوانين المنظمة للبناء، مع اشتراط عدم الإخلال بالسلامة الإنشائية للمبنى، والالتزام بالضوابط التي حددها القانون ولائحته التنفيذية.
وتشمل المخالفات التي يمكن بحث التصالح بشأنها، بحسب طبيعة كل حالة ومدى انطباق الشروط القانونية، بعض حالات البناء دون ترخيص، ومخالفات الاشتراطات التخطيطية والبنائية، وتغيير الاستخدام، ومخالفات الرسومات المعمارية والإنشائية، وغيرها من الحالات التي أجاز القانون التصالح فيها.
ولا يعني ذلك قبول جميع المخالفات تلقائيًا، إذ توجد حالات لا يجوز التصالح عليها وفقًا للقانون، كما يتوقف قبول الطلب على طبيعة المخالفة وموقع العقار ومدى استيفاء الاشتراطات المطلوبة.
ويشترط القانون فحص السلامة الإنشائية للمبنى، إلى جانب مراجعة المستندات والرسومات والتقارير الفنية اللازمة، للتأكد من إمكانية تقنين الوضع دون الإضرار بسلامة المنشآت أو مخالفة القيود القانونية المنظمة للتصالح.
يتطلب تقديم طلب التصالح تجهيز مجموعة من المستندات التي تساعد الجهة الإدارية واللجنة الفنية المختصة على تحديد طبيعة المخالفة وتاريخ وقوعها وموقف المبنى من الاشتراطات القانونية.
وتشمل المستندات الأساسية، وفقًا لطبيعة الحالة، صورة بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب، والمستندات الدالة على صفته في تقديمه، والبيانات المتعلقة بالعقار وموقعه، إلى جانب الرسومات الهندسية والتقارير الفنية المطلوبة.
كما تتضمن المستندات تقريرًا هندسيًا عن السلامة الإنشائية للمبنى، وفقًا لما تتطلبه الحالة، ومستندات إثبات تاريخ ارتكاب المخالفة عندما تكون مطلوبة، فضلًا عن إيصال سداد رسم فحص الطلب ومقابل جدية التصالح.
وبموجب التعديلات الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 36 لسنة 2026، أصبح من الممكن الاستعانة بتقارير هندسية لإثبات تاريخ ارتكاب المخالفة صادرة عن كليات الهندسة بالجامعات المصرية الخاضعة لقانون تنظيم الجامعات، أو جامعة الأزهر، أو المركز القومي لبحوث الإسكان والبناء، أو الجامعات الأهلية.
وتختلف المستندات التفصيلية المطلوبة بحسب نوع المخالفة وموقع العقار وطبيعة الأعمال المنفذة، لذلك يجب مراجعة المركز التكنولوجي المختص للتأكد من استيفاء الملف قبل تقديمه رسميًا.
حدد قانون التصالح ولائحته التنفيذية ضوابط تحصيل رسوم فحص الطلبات ومقابل جدية التصالح، إلى جانب قواعد حساب المقابل النهائي المستحق لتقنين الأوضاع.
وتتدرج رسوم فحص طلبات التصالح وفقًا للمساحة الكلية للأعمال المخالفة وطبيعة المنطقة، سواء كانت قرية أو مدينة أو منطقة صناعية، وتبدأ وفقًا لجدول الرسوم المقرر من 125 جنيهًا للمساحات التي لا تتجاوز 250 مترًا مربعًا في القرى، وتصل إلى 5000 جنيه للمساحات التي تزيد على 4000 متر مربع في المدن والمناطق الصناعية.
كما حددت اللائحة التنفيذية مقابل جدية التصالح بنسبة 25% من إجمالي مقابل التصالح المتوقع، مع تطبيق الحدود القصوى المقررة بحسب نوع المخالفة وموقعها.
أما القيمة النهائية للتصالح، فتُحسب وفقًا لسعر المتر الذي يصدر به قرار من السلطة المختصة، مع مراعاة النسب المحددة قانونًا لكل نوع من المخالفات، والحدود المقررة لسعر المتر، والتي تتراوح بين 50 جنيهًا و2500 جنيه.
وتختلف قيمة التصالح من عقار إلى آخر، ولا يمكن تحديد المبلغ النهائي اعتمادًا على المساحة وحدها، إذ تدخل في الحساب عوامل أخرى، من بينها نوع المخالفة وموقع العقار والاشتراطات التخطيطية والبنائية المنطبقة عليه.
تخضع مخالفات البناء دون ترخيص لقواعد محددة في اللائحة التنفيذية لقانون التصالح، إذ تختلف نسبة المقابل المستحق وفقًا لمدى مطابقة المبنى للاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية.
وبحسب التعديلات الواردة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 36 لسنة 2026، يُحتسب مقابل التصالح في مخالفات البناء دون ترخيص مع تجاوز الاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية بنسبة 100% من قيمة المتر المسطح، بينما تنخفض النسبة إلى 50% إذا كان البناء دون ترخيص، لكنه مطابق للاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية.
كما تضمنت التعديلات قواعد لحساب مقابل التصالح في بعض الأعمال الإنشائية المرحلية، بما يسمح بتحديد المقابل وفقًا لطبيعة الأعمال المنفذة ونسبتها، بدلًا من احتساب قيمة الدور بالكامل في الحالات التي ينطبق عليها هذا التنظيم.
وتشمل هذه القواعد بعض مراحل تنفيذ الأساسات والأعمدة والحوائط والأسقف، وفقًا للنسب المحددة في القرار، مع ضرورة خضوع كل حالة للفحص وتحديد الأعمال التي يمكن التصالح عليها قانونًا.
شهدت ضوابط التصالح في مخالفات البناء تعديلات خلال عام 2026 لمعالجة بعض الحالات التي لم تكتمل فيها أعمال البناء، وتحديد المقابل المستحق وفقًا لمرحلة التنفيذ الفعلية.
وتسمح القواعد المعدلة بحساب مقابل التصالح في بعض الأعمال الإنشائية المرحلية وفقًا لنسب محددة من قيمة المتر، بحسب طبيعة المخالفة والأعمال المنفذة، بدلًا من تحميل صاحب العقار قيمة التصالح الخاصة بدور كامل لم تكتمل أعماله.
فعلى سبيل المثال، حدد قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 36 لسنة 2026 نسبًا لبعض الأعمال، منها 25% للحوائط، و25% للأعمدة، و50% للأسقف، وذلك في إطار حساب مقابل التصالح عن الهيكل الإنشائي للدور وفقًا للضوابط الواردة بالقرار.
كما حدد القرار نسبًا خاصة ببعض أنواع الأساسات، مع اختلاف الحساب بحسب طبيعة الأساس والأعمال المنفذة.
وتستهدف هذه التعديلات ربط قيمة التصالح بحجم الأعمال المخالفة المنفذة فعليًا في الحالات التي ينطبق عليها التنظيم، مع استمرار اشتراطات الفحص الفني والتأكد من إمكانية التصالح قانونًا.
بعد تقديم طلب التصالح وسداد الرسوم والمبالغ المقررة، تحصل الجهة المختصة على المستندات المقدمة وتبدأ إجراءات الفحص والمراجعة وفقًا للقانون ولائحته التنفيذية.
وتتولى اللجنة الفنية المختصة مراجعة الملف، والتحقق من طبيعة المخالفة ومدى انطباق أحكام القانون عليها، وفحص التقارير والرسومات والمستندات اللازمة، مع طلب استكمال النواقص عند الحاجة.
وفي حالة استيفاء الشروط وقبول الطلب، تُستكمل الإجراءات القانونية المقررة، ويُحدد مقابل التصالح النهائي وفقًا للقواعد المعمول بها، ثم يتعين على مقدم الطلب سداد المبلغ المستحق واستيفاء الإجراءات اللازمة للحصول على النموذج أو المستند النهائي المقرر قانونًا.
أما في حالة رفض الطلب، فتخضع إجراءات التظلم للقواعد والمواعيد المقررة قانونًا، مع مراعاة أسباب الرفض والضوابط الخاصة بكل حالة.
ومن المهم أن يحتفظ المواطن بإيصال تقديم الطلب والمستندات التي تثبت سداد الرسوم ومقابل جدية التصالح، وأن يتابع موقف ملفه لدى الجهة الإدارية المختصة حتى استكمال الإجراءات.
ينظم قانون التصالح الآثار القانونية المترتبة على تقديم الطلب، إذ يترتب على تقديم شهادة تفيد تقديم طلب التصالح واستيفاء الإجراءات المقررة وقف بعض الإجراءات والدعاوى المتعلقة بالمخالفة، وفقًا للشروط والحدود المنصوص عليها في القانون.
لكن تقديم الطلب لا يعني تسوية المخالفة بصورة نهائية، ولا يغني عن استكمال المستندات وسداد المقابل المستحق والحصول على الموافقة النهائية.
كما أن مجرد وجود طلب قيد الفحص لا يمنح صاحب العقار حق اعتبار المبنى مقننًا بصورة نهائية، إذ تظل النتيجة مرتبطة بقرار الجهة المختصة ومدى انطباق أحكام القانون على الحالة.
لذلك، يجب على المواطنين عدم الاكتفاء بتقديم الطلب، بل متابعة مراحل الفحص واستكمال أي نواقص تطلبها الجهة المختصة، لتجنب تعطل الإجراءات أو اتخاذ تدابير قانونية بشأن المخالفات التي لم تستوفِ متطلبات التصالح.
